01｜壹

就“法拍房是否受限购政策调整”这一问题，近日，一组南京市房管局下设房地产市场综合执法办公室发文怒怼江苏省高院的图片在朋友圈热传，并引发广泛热议。

恰逢全国房价刚刚经历了一轮较大上涨，各地为贯彻中央关于房地产市场调控“因城施策”的宗旨，纷纷出台限购政策并不断加码，如何突破限购政策成为不少人日趋迫切的需求，而司法拍卖就是其中之一。因此，这一事件也就愈发引人关注了。

02｜贰

2017年5月31日，江苏省高院在江苏省内法院系统下发《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》苏高法〔2017〕91号内部文件，对这一问题进行了明确表态。一是强调“司法拍卖是基于公权力的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为”，明确“司法拍卖成交或者裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，不动产登记仅为协助执行行为，并不会对物权变动产生影响。不动产登记部门拒不协助办理登记手续的，依法采取强制执行措施””。换言之，即法拍房不受限购政策调整，房管局只有依法配合的份，且必须予以配合，拒不配合的法院可采取强制执行措施。二是对部分下级法院不经请示上级法院，在司法拍卖公告中作法拍房也适用住房限购政策的特别提示的做法提出了严厉批评。通知指出，“个别地方出台文件，要求司法拍卖也要适用住房限购政策，一些法院执行局机械套用，在拍卖公告中特别提示这一点，严重影响司法拍卖成交率以及司法财产处置工作”。细读这份明确标注“严禁外传”的内部文件，对关涉法院的谴责措辞之严厉，大有“你们这群不争气的东西”之意。

▲江苏省高级人民法院2017年5月31日发布文件

而就在江苏省高院这份文件发布一周后，南京市房地产市场综合执法办公室针对性地发布《关于明确<关于进一步加强房地产市场调控的通知>操作有关事项的通知》，正面回应了这一议题。明确“因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格；同时，取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续”，这份内容上截然相反通知可以说是完全否决了江苏省高院文件的要求。有趣的是，笔者看到，作为江苏省高院的下级，南京市中院赫然在收件单位之列，南京市房管局对江苏省高院这一文件“正面硬怼”的意味不言自明。

▲南京市房地产市场综合执法办公室6月7日发布文件

南京市房地产市场综合执法办公室，系南京市政府房管局2016年10月8日为应对房地产市场调控而成立的内设机构，成立到现在尚不足一年。笔者查询了南京市编办以及南京市政府信息公开栏目关于南京市住房保障和房产局的机构设置介绍，并未看到有关于该办公室的公开信息。

03｜叁

部分朋友可能会对司法拍卖感到陌生，司法拍卖，即法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。自从大杭州出了个马云之后，司法拍卖的主要阵地就从线下转移到了线上，在网上你不仅能拍到名牌包包、手表，甚至车子、房子、土地也是不在话下，点点鼠标就能操作，非常方便，用支付宝就可以买买买，而且通常还很便宜，这对剁手党来说是不是很爽？

▲阿里淘宝司法拍卖首页

那么，法拍房究竟受不受限购政策调整呢？目前我国法律上关于这一问题又是如何规定的？毕竟这关涉不少吃瓜群众的切身利益，尤其是那些因政策加码而被限购的。

☑《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

☑《民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

☑《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

以上法律和司法解释的规定，翻译成大白话，就是“司法拍卖房屋所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策的影响，房管局/国土局作为产权过户的协助执行单位，必须配合办理相关手续”。

可见，关于法拍房到底受不受限购政策调整这一话题，在现行法律规定上应当是基本没有争议的，无论是最高院对民诉法的司法解释，还是更高位阶的物权法的规定，都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定，司法拍卖房屋不受限购政策调整，竞拍人不因限购政策而丧失购房资格。

04｜肆

然而，实践中又是怎样一番景象呢？

关于司法拍卖房屋，目前大多数城市的做法还是遵守法律规定不予限购，如西安在2017年6月28日刚刚出台的房地产市场调控政策中明确说明，“通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制”，杭州住建局官网在2016年11月10日关于限购政策答疑中亦明确答复“司法拍卖住房不在限购范围内”。

▲杭州市住建局限购政策答疑

但是，仍有北京、广州、深圳、佛山、东莞、珠海、厦门、南京、嘉兴、济南、石家庄、三亚等十余个城市无视法律规定，要求法拍房也得限购。如北京市在2017年4月27日经过市住建委、市高院、市规土委召开联合会议后规定，“法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。”

▲北京市住建委对外发布规定

那么问题就来了，既然法律明明白白地规定了法拍房不受限购政策调整，那实践中这些地方的限购政策又作何解释？

很无奈，这就是我们当下的现状，也是整个法律职业共同体所面临的尴尬。大量的地方性文件、政策、通知甚至是一纸会议纪要、领导的一句批示就能够废掉一部代表国家意志的法律，就能架空法律，将其束之高阁。这样的事情不胜枚举，比如很多城市地下车位不给办理权属证书，比如很多城市《商品房买卖合同》“备案制”被活生生整成了“审批制”，比如很多城市规定楼盘价格超过某个数值就不给价格备案不发预售证……，不胜枚举。在前文南京房管局撕逼江苏省高院一案中也是如此，一个政府部门的内设机构一纸通知就能让一票人等的安居理想落空，这也就无怪人们常说“什么法也不如领导的看法大”了。

可能有部分朋友会感到疑惑，为何法律要这么规定？凭什么司法拍卖的房屋就可以有超越普通市场交易房屋的这种“特权”，就可以不受限购政策调整？需要说明一下，这是因为，每一桩司法拍卖案件，其背后都是一个个曾经“受过伤”且嗷嗷待哺的债权人，进入司法拍卖环节的案件，意味着法院已进行裁决，但有关当事人拒不履行法院生效文书确定的义务，债权人的利益已受过侵害，只能通过资产处置来弥补损失，而司法程序则是普通民众权利得以救济的最后一道防线，法院受理申请人的申请，对被执行人的财产通过司法拍卖的形式予以执行，是法律赋予法院的司法权，也就是司法公正最后一步的体现。这种权利救济程序，是基于公权力的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，自然不应当受到各个地方为稳定市场而推出的调控政策的限制。

▲杭州市余杭区某房屋正在司法拍卖竞拍中

05｜伍

不知从何时起，法院被怼频频成为新闻头条。远的不说，就说前一阵东莞某镇政府连续两天在当地党报《东莞日报》刊登声明，称东莞市第一法院“罔顾事实，一意孤行强行拍卖土地”以及最近刚刚发生的“万科物业怼法院被罚30万事件”，法院频频成为社会热点。只是，在万科物业被罚事件中相对方是公司，彼时我们看到的是法院对于挑战者的强硬与霸气，不知这次遇上了政府机构，法院又当如何应对。

截至目前，关于此事后续进展，尚未见其他有关方表态。究竟是法大还是领导的看法大，就看这一回合的切磋了！